Piața imobiliară în 2026 – ce se întâmplă cu prețurile, chiriile și decizia de a cumpăra

Piața imobiliară din marile orașe ale României rămâne sub presiune: cererea vine aproape exclusiv din partea cumpărătorilor finali, investitorii s-au retras, iar prețurile continuă să crească — chiar dacă mai lent decât în anii anteriori.

Am stat de vorbă cu un agent imobiliar cu experiență în București despre cum arată piața în acest moment, ce a schimbat Legea Nordis și cum ar trebui să gândești înainte să cumperi.

De ce nu scad prețurile în marile orașe

Întrebarea revine constant: nu ar trebui să scadă prețurile dacă investitorii au dispărut?

Răspunsul scurt este nu — și iată de ce:

  • cererea vine acum exclusiv de la oameni care trebuie să locuiască undeva
  • orașele mari (București, Cluj, Timișoara, Iași, Constanța) atrag continuu populație
  • construcțiile noi s-au redus — mai ales după Legea Nordis
  • față de 2008, suntem încă cu ~10% sub vârful de atunci, dar totul s-a scumpit: și pâinea, și chiria, și manopera

Concluzie: o corecție bruscă de tipul 2008–2010 nu se justifică în contextul actual.

Cluj vs București — unde e mai scump metrul pătrat

Oficial, Clujul pare mai scump. În realitate, comparația e distorsionată:

  • Bucureștiul are un inel periferic extins care trage media în jos
  • dacă compari doar zonele centrale și mediane, Bucureștiul e mai scump
  • un factor suplimentar: zona seismică — un apartament din 1970 în Cluj nu pierde din valoare la fel ca unul similar din București

Cât costă un apartament în 2026

Un exemplu concret din practică: apartament cu 2 camere, 48 mp utili, bloc din 1982, renovat, etaj 2, lângă metrou Piața Sudului.

  • preț de listare: 115.000 €
  • 50 de entități la vizionare (Open House)
  • 12 oferte depuse
  • preț final obținut: 128.000 €

Un apartament similar în bloc nou în aceeași zonă: ~140.000 € + TVA = ~160.000 €.

Blocurile vechi (post-1980) s-au apreciat tocmai pentru că TVA-ul face noul inaccesibil pentru mulți cumpărători.

Cum se stabilește corect prețul unui apartament

Greșeala frecventă: proprietarul se uită la cel mai scump apartament din zonă și adaugă ceva deasupra.

O analiză comparativă de piață (ACP) corectă are trei componente:

  • concurența activă — ce e la vânzare acum în zonă
  • tranzacții reale — cât s-au vândut efectiv apartamentele în ultimele 6–12 luni
  • anunțuri expirate — ce nu s-a vândut în 60+ zile (și de ce)

Regula simplă: orice apartament se vinde la preț corect. Dacă nu sună telefonul în prima săptămână de la listare, prețul e problema.

Periferiile — o altă realitate

Corbeanca, Bragadiru, Popești-Leordeni, Chiajna: ofertă mare, cerere scăzută.

  • casele cumpărate în pandemie la 250.000 € nu se mai vând la același preț
  • pentru a ieși din piață, mulți proprietari ar trebui să coboare sub 200.000 €
  • traficul de 3 ore pe zi a redus dramatic apetitul pentru case la periferie

Tendința: românii încep să prețuiască timpul mai mult decât suprafața — și revin către apartamente în oraș.

Chirii — stagnare de doi ani

Contrar unor știri recente, chiriile nu au crescut semnificativ:

  • 2 camere, bloc vechi, lângă metrou: 400–500 €/lună
  • 2 camere, bloc nou: 600–700 €/lună
  • 3 camere, bloc vechi: 500–600 €/lună
  • 3 camere, bloc nou: 700–900 €/lună

Comparativ: o rată bancară pentru un credit de 100.000 € la 5% fix pe 5 ani = ~600 €/lună. Dacă ai avansul, rata bate chiria.

Legea Nordis — ce schimbă pe piață

Legea interzice colectarea de avansuri mari în faza de proiect. Efecte:

  • dezvoltatorii nu mai pot construi pe banii clienților
  • finanțarea vine din bancă → costuri mai mari → prețuri mai mari
  • micii dezvoltatori vor dispărea treptat
  • rămân doar cei cu capital propriu sau acces facil la finanțare

Paradoxul: legea protejează cumpărătorii de țepe, dar va contribui la scumpirea apartamentelor noi.

Ce să verifici când cumperi în bloc nou

  • istoricul dezvoltatorului — bate la ușile blocurilor construite anterior de el
  • inspector tehnic imobiliar — ~300 € pentru o radiografie completă a apartamentului (instalații, structură, izolație)
  • nu cumpăra 150.000 € pe fotografii — la o mașină de 7.000 € mergi la service; la un apartament, același principiu

Din păcate, mai puțin de 1% dintre cumpărători apelează la un inspector tehnic.

Concluzie

Piața imobiliară din marile orașe românești rămâne pe trend ascendent în 2026:

  • cererea depășește oferta în zonele centrale
  • blocurile vechi (post-1980) s-au apreciat neașteptat
  • periferiile stagnează sau scad dacă proprietarii nu ajustează prețul
  • Legea Nordis va împinge prețurile la nou în sus pe termen mediu

Dacă găsești apartamentul care îți trebuie, la un preț corect față de piață — nu are sens să aștepți o corecție care nu are motive clare să vină.